우리나라에만 있는 특이한 부동산 시장과 중도금 대출

부동산 투자라는 말 많이 들어보셨죠? 저도 처음엔 무슨 뜻인지 몰랐어요. 그래서 찾아봤더니 '재화나 용역을 생산하는데 이용되는 토지 및 건물 등의 자산'이라고 하네요. 쉽게 말해서 땅과 건물 같은 걸 사고파는 거라고 보시면 됩니다. 우리나라에서는 아파트 분양권 거래가 활발한데요, 청약통장 가입자들이 새 아파트를 분양받을 때 계약금 10%+중도금 60%+잔금 30% 이렇게 나눠서 내는데 이 중 중도금 대출이라는 게 있어서 건설사에서 은행으로부터 돈을 빌려주는 제도입니다.

 

중도금 대출이란 구체적으로 어떤 건가요?

입주 시점에 잔금대출로 전환해서 갚으면 되는데 이게 이자가 꽤 높아서 부담이 되기 때문에 많은 사람들이 전세보증금을 받아서 중도금을 내고 나중에 세입자가 나가면 보증금을 돌려주고 남은 금액을 가지고 잔금을 치르는 경우가 많습니다. 최근 몇 년간 집값이 크게 오르면서 서울 강남 지역에서도 전셋값이 매매값의 80% 수준인 단지가 나오고 있다고 해요. 주택담보대출 규제 강화로 자금 마련이 어려워진 집주인들이 전세 매물을 내놓으면서 생긴 현상이죠. 반면 월세 비중은 점점 줄고 있고 특히 소형아파트일수록 월세 비율이 낮다고 합니다. 정부 정책 영향으로 다주택자 양도세 중과 조치가 시행되면서 임대사업자 등록을 하지 않은 집주인들이 세금 폭탄을 피하기 위해 기존 보유 주택을 처분하면서 나타난 현상이에요. 현재 국내 가계부채 규모는 1,500조 원 이상이고 이중 절반 가량이 주택담보대출이기 때문에 앞으로 금리 인상 시 상당한 타격이 예상됩니다. 게다가 올해 하반기부터는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 본격 적용될 예정이어서 신규 대출받기가 더욱 어려워질 전망이니 신중하게 접근해야 한다고 전문가들은 조언합니다.

 

우리나라에만 있는 특이한 부동산 시장이 있나요?

네~있어요! 바로 갭투자입니다. 갭투자란 시세차익을 목적으로 하는 투자 방법으로서 적은 자본으로 매입 후 단기간에 높은 수익을 내는 방식이랍니다. 예를 들면 내가 가진 돈이 2억이라면 전세가격이 4억 인 집을 사서 6개월 안에 팔아 차익을 남기는 거죠. 하지만 이러한 갭투자는 위험부담이 큰 만큼 주의사항도 많은데요, 먼저 매도 타이밍을 잘못 잡으면 손해를 볼 확률이 매우 높습니다. 또한 무리한 대출을 받아 구입하면 깡통전세가 될 우려가 있으니 조심해야 하고요. 마지막으로 재개발·재건축 사업장 인근지역 역시 유의해야 하는데요, 재건축·재개발사업 진행 과정에서 이주수요가 발생하기 때문에 주변 주거지의 전세 수요가 증가하며 덩달아 집값이 상승하기도 하거든요. 따라서 해당 지역 주민들을 대상으로 한 설문조사 결과를 꼼꼼히 살펴야 하고, 만약 거주민 대부분이 반대한다면 투자를 보류하는 편이 좋습니다.

 

갭투자 시 어떤 점을 고려해야 할까요?

먼저 입지조건을 살펴봐야겠죠? 교통편이라든지 교육환경, 편의시설 등 여러 가지 요소를 따져보고 선택해야겠죠. 다음으로는 미래가치를 예측해봐야 합니다. 향후 개발계획이 있는지, 호재가 있는지 살펴보는 건데요, 지하철 개통 계획이라든가 도로 확장공사 등 다양한 정보를 수집하다 보면 좋은 물건을 찾을 수 있답니다. 그리고 실거주용이든 투자용이든 반드시 현장답사를 해야 한다는 점도 잊지 마세요! 직접 눈으로 보고 느껴야 제대로 된 판단을 내릴 수 있으니까요.

 

현재 부동산 시장 상황과 자꾸 집값이 오르는 이유

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